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            陳某訴屠某房價上漲后解除二手房合同案

            來源:三亞房地產律師網作者:三亞房地產律師時間:2013-08-07

              注:該案為委托人勝訴。

              答 辯 狀

              被告針對原告起訴答辯如下:

              一、原告要求解除《二手房交易合同》(下稱《合同》)并歸還房屋沒有事實及法律依據,理由如下:

              1、原告存在欺詐行為,違反了誠信原則,并且訴狀中的陳述虛假。

              事實上,原告將房屋出賣給被告時欺騙被告,稱該房產是一次性付款,因此原告并不知道該房產因辦理按揭貸款已抵押給了銀行。后來因被告于2009年4月貸款買車向銀行提供房產資料里才發現當時的《商品房買賣合同》是復印件,遂向原告索要原件,原告才告知該房子已辦理了公積金貸款,《商品房買賣合同》被原告交到銀行去辦抵押了。原告得知該房產被銀行抵押的事實后非常氣憤,由于被告已支付的前兩筆款合計已達30萬,超過了原告的28萬元購房款,完全夠原告支付剩余貸款以解除抵押,于時被告找原告協商,要其盡快將貸款還完,并解除抵押,但原告稱如果提前還款,他們要承擔9000多元的違約金。經過協商后,被告遂提出再簽訂一份補充協議,內容為取消違約金條款,且被告與原告一同去銀行辦理解除抵押手續,并在同時將余款一次性付給原告。原告口頭同意不追究違約責任及辦理提前還貸,但不同意簽訂補充協議。至2009年11月,原告的老婆王佳打電話給被告,稱她們已申請提前還貸了,被告遂與原告一同去銀行辦理還貸,到銀行后,王佳經向銀行詢問后告訴被告:即使貸款還完,也不能將《商品房買賣合同》原件從銀行拿回來。被告當時就對原告稱,自己把房款全部付完了,卻只能拿到一份《商品房買賣合同》的復印件,除此之外,沒有任何權利憑證,心里非常不踏實。原告稱:房產證過兩三個月就可以拿回來了,那就到房產證拿到后再辦理還貸并同時付清余款,被告當時只好同意。沒想到,幾個月后三亞房價暴漲,原告于是違背誠信,置事實于不顧,以被告違約為借口提起了該訴訟。

              2、被告享有不安抗辯權,并不存在逾期付款的違約責任。

              《合同法》68條規定,“應當先履行債務的當事人,有確切證據證明對方有下列情形之一的,可以中止履行:(四)有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形”。而被告與原告簽訂的《二手房交易合同》第七條約定“在甲方的房產證產權記達到五年之日起,甲方負責向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續,相關費用雙方各付一半”,而被告后來發現原告將該房產在銀行設立了抵押,依據法律的規定,不解除抵押的,無法辦理產權過戶手續。因此,只要原告房產的抵押權不解除,被告即使付完全部購房款,原告也無法履行合同第七條約定的房產過戶手續,也就是說原告將喪失或者可能喪失,履行“合同約定的辦理過戶”的債務能力!

              3、退一步說,即使被告存在逾期付款的違約責任,原告也無權解除合同。理由如下:

              其一、《合同》條款并未約定逾期付款十天,原告有權解除合同?!逗贤穬H約定,“逾期付款超過10天,即視為乙方不履行合同”,該句的“視為乙方不履行合同”僅僅為乙方“違約”,而非“根本違約”,不符合合同法規定的解除合同的條件。

              其二、逾期付款并不導致原告合同目的無法實現,被告從未拒絕付款,只是要求將付的款項用于償還銀行貸款,以消除抵押權,因此被告行為合理、合法,并不影響原告合同目的的實現。

              其三、原告主張“多次于2009年5月30日之后催要房款,被告在合理的期限內未履行”為虛假陳述。事實上,從2009年5月30日到三亞房價暴漲之前,原告從未催要過房款。原告若主張“其催要房款,并且被告在其催告后未在合理期限內履行”,則應當提出相應的證據予以支持。

              二、原告要求支付違約金無事實及法律依據。

              如前陳述,原告享有同時履行抗辯權,并不承擔逾期付款的違約責任,顯然不應當支付違約金。

              綜上所述,原告的訴求應當駁回。

              答辯人:

              代理人:聶友峰

              2010年3月1日

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